主：主持人

　　励：励国群（市建设局房地产业科科长）

　　钱：钱晓明（市人民银行信贷管理科科长）

　　（本期导视）

　　12月14日《 关注》 栏目的记者走进了市联批中心房产交易办证中心的柜台前。跟门外的寒冷天气相比，里面的气氛异常地热火朝天。记者上前随机采访了几位工作人员和市民，（同期声：记者：最近交易量多不多？工作人员1：增加了很多，跟去年同期相比工作量增加了一倍以上，很忙，我们都加班加点的。工作人员2：房产中介有很多，天天能够见到他们，到后来都可以认识了我。市民：（等了）有半个小时了，记者：现在办得怎么样了？市民1：还没排到。这排这么空，这边那么忙。市民2：办房产证来的上午忙得不得了，就到下午，下午空一点。）为此我们邀请房市和金融主管部门的代表一起评析当下火爆的房产市场。

　　主：各位观众大家好，欢迎您走进我们的《 关注》 今天我们邀请了两位专业人士来做客我们的关注。来自慈溪市建设局房地产业科科长励国群先生，欢迎您！来自慈溪市人民银行信贷管理科的科长钱晓明先生，欢迎您！今天咱们录制这档节目的，那就是给我们的观众介绍和分析一下，咱们慈溪近段时间以来房地产交易市场的情况。首先我们想请励科长给我们做一个简单的介绍。

　　励：我们慈溪从三月份以来，相对来说，房市相当火爆。商品房销售情况到现在今年十二月中旬，我们已经发放了十九张预售许可证，涉及面积将近五十七万平方米。从楼盘的销售情况来看，好多楼盘还没有取得预售许可证，就已经有人预定，而且预定的比例还很高。等到开盘了以后，然后这些楼盘两三天之内就销售一空。再说价格问题，在中心城区我们确实相对于我们以往年来说，我们的房价也有很大地提高，比如二棉地块、绿城，他们一期是精装修的，起价是两万块一平米。那只不过是个起步价，好的肯定要超过这个价。

　　主：2007年做过一次《关注》节目，关注房地产市场的，那个时候房地产市场刚刚起步，要往上稍微上延一点点，那个时候到了七八千的时候，已经有观众在惊呼，到底那些人有能力可以支付购买。现在您刚才一说的话，就更加离谱了，从七八千到了两万。

　　励：这个呢我要更正一下，我刚刚只是举了一个例子，是某一个楼盘，那么就是从中心城区，我们通盘来考虑的话，不可能有两万这么高的，也就是突破一万可能不止了。

　　主：价格情况还有供应情况，你都比较详细的做了介绍。接下来我要解开，我们观众电视节目的观众心中的谜团。什么谜团，今天我们谈房地产，结果我们把银行的同志也请到了现场。我要解释一下，我们在做采访调查的时候发现有趣的现象。就是说很大一部分消费者，在买房购房的时候，他并不是拿自己的积蓄在购买，而是通过银行的贷款来购买房子。

　　钱：今年我市房地产开始升温，房地产金融也是保持较快的增长。到11月底我们整个房地产贷款量达到了98 亿元，同比增长达到60 % 。

　　主：和总的信贷增长的比例是谁高谁低？

　　钱：各项贷款平均增速是34 %，这个高将近30个百分点。

　　主：这样的拉升或提升数据是红的，是不是也预示着警报也响了。

　　钱：从信贷的角度来说，到目前为止还没有。贷款购房比例高，高的话我觉得也是有原因的，一是政策刺激，刚才我说的利率下浮7 折，首付比率20 % ；第二房价现在这么高，那么确实超过了部分购房者的支付能力，不得不去贷款。

　　主：对！

　　钱：第三个原因，现在市场确实上存在着强烈的通货膨胀预期。在通货膨胀这个阶段，我们贷款买房是比较好的选择，当然跟银行今年加大营销力度也有关系。

　　主：个人住房信贷比例提升这个地步，如果继续演化下去的话，会不会也成为一种风险。

　　钱：这个要关注的，潜在风险是存在的，中央也是比较重视的，刚刚出台一个政策。

　　主：前天。

钱：它提出四条意见，有两条它是强调了房地产信贷风险管理。

（片花）

　　今年我市房产市场为什么会如此火爆？（同期声：励：我觉

　　得最主要得还是市场供求失衡所导致的，再一个就是结构性的不足也

　　是一方面。）买房热下的冷思考——关注我市当下趋热的房市交易正

　　在播出主：说到这些风险，归根到底还是由房地产市场发展引发出来

　　的。我们说这种发展不是说不好，而是这个发展当中可能有过快的嫌

　　疑。为什么是造成目前火爆的现状呢？

　　励：除了我们全国房地产市场这个大气候，还有宏观政策因素之外，就我们慈溪也有他自身因素。我觉得最主要的还是市场的供求失衡，土地供应量的不足，还有结构性的不足也是一方面。我们现在的大部分楼盘都是追求的是高档大套型的，本来总量供应已经不足了，然后把有限的总的面积分散在大的套型里面，也就是总的可供应的套数减少。

　　主: 这一方面也加速了供求不足。

　　励：再一个我刚才也提到了需求的增加，就是房地产成为投资的首选。
金融危机以后好多业企业都担心通货膨胀。

　　主：你的意思把部分工业资本放到房市。

　　励：把第二产业工业资金投入到第三产业，房地产当中来了。

　　主：银行这方面有没有这样的观察？

　　钱：这有两个方面不单单是购买住房投资，它还包括开发合作企业
利用工业企业名义贷款，然后也用到了住房开发。一些企业主买房这个比较多的。

　　主：金融危机一来大家对制造业的发展不是说没有信心，可能是等一等看一看这种状态，观望状态，然后把闲置资金反正放着也是放着，不如放在较有保值、增值潜力的房产这方面来，所以从这方面来看，又加剧我们这轮房市供应不足的形势。

　　励：第二，我觉得有部分人，也就是说我们的中产阶级。

　　主：对对对！

　　励：因为他说实话在这个高的房价下，他也买不起房子，但看到了投资的前景。倾其所有之后，还要去他们那里贷款。

　　主：再贷款。

　　励：贷款以后再来买房，他这套房可能是第二套。

　　主：这点说得我很有同感。这段时间媒体关注房产的报道，应该说非常丰富。其中有一组报道他这么说，说什么呢，就是我们看到了房产的火爆，但是我们看不到万家灯火的那个场面。

　　励：这个我觉得也可以理解，因为毕竟自主性置业也好，投资性置业也好，都是他个人自由。我们作为主管部门也不可能从这个角度去抑制你不能够买，这个我觉得对我们市场反而不利的。

　　主：但是我要提您另外一个问题，什么问题呢，就刚才前面其实您已经埋下的一个伏笔，中高端的房产房源在大量地开发，而中低端的房源在减少，那么就意味着我们部分一部分急需要房，但是他的购房能力不够的，这部分老百姓他们的购房需求，如何解决？

　　励：前几天国务院那个会议，主要有四条措施，其中一条。

　　主：有一条明确提出来了要加大保障性住房的建设力度。

励：这是一个，这两年从去年开始，我们慈溪也在加强这方面的建设。

主：对！

励：现在我们有大批量的经济适用房在建设，今年我们也推出了一批，然后我们推出了一百套限价房，现在接受报名估计己经结束了，现在正在进行初审，还有进一步的公示，还有一个廉租房。廉租房是向全市非农人员推出的，符合条件的都可以提出申请廉租房。

主：我发现我们慈溪对调控房产市场，应该说手段用了很多了，连续好几年我们都开展了一个形式比较特殊的平衡市场的手段，就是存量房竞拍。

励：估计明后两天还有一批要拍卖的。到现在已经，今年己经成交了330套。再一个我觉得最主要的还是体现在二手房的交易当中，就是我们的宏观政策的助推，3月份出台的政策也是刺激房市的政策。

　　主：刺激房产的政策。
钱：这个政策的刺激作用很明显。他3月份出台，二手房市场开始启动了。

　　（片花）

　　房产投资有风险吗？（同期声：钱：我觉得管理部门是最重要的一个工作，就是风险提示。励：房产投资肯定是有风险的。怎么样才能规避它？励：最关键的一个因素就是购房者如何“择机入市”，在二手房交易中，我觉得最主要的我们要关注产权的完整性。买房热下的冷思考——关注我市当下趋势的房市交易正在播出。）

　　主：信贷增长那么快，有风险存在，那是不是一味着房市存在炒作。

　　励：我不认为这是一种炒作。现在我们市场经济你开发出来的产品，你卖了，我愿意买，我觉得这是种双方自愿的行为。

　　主：但是买卖自由不等于市场规范发展，这两者之间还是有区别的。我要问您的是，我们现在这种买卖自由的行为，是不是在市场许可的规范范围之内？

　　励：应该是在规范范围之内，前天（国务院）的那个经济会议，就提出政府要加强保障性住房的建设。它没说要对开发行为进行限制。我们要做的就是尽可能让他们开发规范，买卖规范。

　　主：我理解你的意思，就是什么呢，我们不能横加干涉市场的自由行为，但是我们可以从规范市场发展的角度去规范价格上涨的势头。

　　钱：我觉得对于这种现象，管理部门要做的最重要的工作就是风险提示的问题。前阶段，中央电视台不是揭示某某海景房是个骗局。

　　主：没错，山东威海。

　　励：其实投资风险一直以来都是预示着购房户，大家都知道投资股票有风险，投资房市其实风险更大。去年10月，杭州那些楼盘不是都降价了吗。然后，好多人不是都吵着要退房，这就是风险啊！

　　主：但对于慈溪的投资者来说，杭州毕竟离我们还太远！ 

　　励：其实杭州离我们不远，慈溪人有好多在杭州买房。

　　主：但是在杭州投资的观众现在又可以反问你了，去年我是可能有这样的遭遇。但是今年呢，今年我喝饱了。

　　励：对啊，你有可能喝饱了，说不定明年呢，它同股市一样有着政策风险。我们房市同样也涉及到金融风险，因为我们包括好多开发企业的开发资金，包括购房资金好多都来自贷款，如果银行银根一紧缩或者金融措施一出来的话，就可能马仁影响到你的房价了，影响你的还贷能力。再一个它有地域性，如果你遇到困难的时候，必须要套现。房地产市场当中往往存在着“有价无市”，你这套房子可能值这个价，但是没有人来买，你如果要脱手的话，必须大幅度地往下降价，那就意味着你的损失更大，这就是风险。

　　主：说到了风险存在了，那我们如何规避风险？

　　励：规避风险最关键的一个因素，就是购房者如何“择机入市”。
首先从自身出发，你如果没房住，必须要买房的，我觉得你必须要量力而行；至于那些目前不急于购房的，我觉得应该做得更理智一点：现在房价涨了，是否也可以考虑适当地推迟一点买房。当然也有可能有人会反驳：现在都在涨，是不是越推迟越涨？我们也应该意识到不可能一直往上涨。跟股市一样肯定有涨有跌，而且到目前这个地步，好多优质的房源都己经被消化掉了，即使你去买的话，也不见得符合你的投资需求。

　　主：市场中的残羹冷炙。

　　励：当然随着我们城市的扩容，旧城改造的深入，今后两年我们可能还有很多的拆迁安置的房源进入市场。那么譬如我购买一些二手房可能挑选的余地会更大一些。

　　主：你说这话的意思就是大鱼在后面。

　　励：对啊！我们现在在规划东部文化商务区，周边还有一些新的楼盘要开发，也许随着今后供应量的增加，我们房价能够小幅地回落一点，趋于稳定，到那个时候你再去买房的话可能会是一个更好的时机。

　　主：要谨慎投资！

　　励：对，刚才我们讲到的都是一些大的风险。

　　主：还有一些小的风险。

　　励：具体某套房子上也有一些风险可以规避，譬如我们购买商品房，你要查看开发企业的营业执照，开发资质；然后还要看这个楼盘有没有取得土地使用权证。

　　主：您的意思是必须要去看一下房子的产证是否齐全。

　　励：对。（产证有没有），也就是说你这个来源是不是合法。

　　主：如果买了不合法的房子，你的下面一句话就是（你的权益得不到保障）。

　　励：你的权益就得不到保障。再一个如果你确定购房的时候，不是要签订商品房购房合同，这个合同你必须要仔细看。因为有好多也说不上陷阱，反正有好多问题容易被你疏忽；还有一个，都是有一个约定条款，因为合同里有好多空的，是双方约定的，你跟他怎么约定的，都要写清楚。

　　主：要如实地核对，要仔细地核实。

　　励：对，一定要体现出你跟他协商的共同意志。在二手房交易当中除了考虑上面这些因素之外，我觉得最主要的，我们要关注产权的完整性。

　　主：你这么一说，我要反问一句了。产权如果不完整的话，我们能够允许它上市去买卖吗？

　　励：比如说有五年产权限制的经济适用房，你当然不可能在我们交易中心办理手续，但是也不排除你在私下里进行买卖，这时候所有的风险就要你自己背了；又譬如说有产权限制的……

　　主：什么概念？

　　励：比如抵押，如果你买有抵押的房子，（如果你要买它的话），你首先要替他还掉银行贷款，还掉贷款跟办过户手续，还有一段时间，还有个时间差。

　　主：要确保这个时间差里不发生任何意外。